Concordia y la casa propia: el costo de no planificar

 La vuelta del crédito hipotecario en la Argentina podría interpretarse como una buena noticia después de muchos años de financiamiento prácticamente inexistente. Pero basta observar los números para comprender que todavía está muy lejos de constituir una solución habitacional para la mayoría.
 Una simulación para una propiedad de USD 100.000 muestra que, para obtener un crédito de USD 75.000 a 30 años en el Banco Nación, una familia necesita ingresos netos conjuntos cercanos a $3,5 millones mensuales, afrontar una cuota inicial próxima a $870.000 y disponer previamente de USD 25.000.
 El crédito volvió. Pero volvió fundamentalmente para hogares de ingresos medios y medios-altos, con empleo formal, capacidad de ahorro y cierto patrimonio previo.
  La realidad social de Concordia es muy diferente: la última información oficial disponible ubicaba al 52,5% de las personas debajo de la línea de pobreza y al 11,20% en la indigencia. Para miles de familias, el problema no consiste en decidir qué crédito tomar, sino en sostener un alquiler, mejorar una vivienda precaria, conseguir un terreno o imaginar alguna vez la posibilidad de tener una casa propia.

Un problema que ya es estructural
 Los números del Censo 2022 ayudan a dimensionar la magnitud del problema. En el departamento Concordia había 64.806 hogares. De ellos, 11.569 —el 17,9%— habitaban viviendas consideradas deficitarias y 12.239 presentaban hacinamiento, equivalente al 18,9% del total. 
 Las categorías se superponen y no corresponde sumarlas, pero revelan con claridad que estamos frente a un problema estructural y no frente a situaciones aisladas. Además, sólo el 68% de los hogares ocupaba viviendas ubicadas en la mejor categoría de calidad material, lo que deja a miles de familias con necesidades de mejora, ampliación o condiciones constructivas más precarias. 
 En el conjunto de Entre Ríos, la Dirección de Estadística estimó que 122.284 hogares requerían algún tipo de intervención habitacional.
 La vivienda, además, no se resuelve solamente construyendo casas. Algunas familias necesitan una vivienda nueva; otras, un lote, infraestructura, ampliaciones, regularización dominial, acceso a servicios o mejoras importantes sobre la vivienda que ya poseen. Y allí aparece uno de los principales problemas de Concordia: el suelo.
 A fines de 2025, el Instituto de Vivienda y Tierras Autárquico Municipal reconocía que no contaba con terrenos libres para adjudicar. Existían 6.523 beneficiarios de tierras municipales y otras 920 familias postulantes. Sin tierra disponible y urbanizada, cualquier política habitacional comienza varios pasos atrás.

Construir también se alejó de los ingresos
 Aun para quien ya posee un terreno, construir una vivienda se convirtió en un desafío enorme. El Colegio de Arquitectos de Entre Ríos estimó para junio de 2026 un costo directo de $1.257.539 por metro cuadrado para una vivienda urbana individual. Incorporando gastos generales, financieros, impositivos y beneficio empresario, el valor de referencia se elevaba hasta $1.902.014 por metro cuadrado.
 Una casa de apenas 50 metros cuadrados puede representar aproximadamente $63 millones de costo directo y acercarse a $95 millones considerando el costo integral. El problema habitacional queda así atrapado entre tres restricciones: ingresos familiares insuficientes, tierra escasa y costos de construcción cada vez más difíciles de afrontar.
 A esto debe agregarse un cambio relevante en el esquema de políticas públicas. En 2025 el Gobierno nacional disolvió la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda y, previamente, había dispuesto la liquidación del fondo fiduciario del PROCREAR. La orientación fue trasladar mayor responsabilidad hacia provincias, municipios y sector privado. 
 Entre Ríos mantiene herramientas concretas: el IAPV dispone de programas como Ahora Tu Hogar y lanzó Raíces, una línea para construcción, ampliación y refacción que puede financiar hasta 46.000 UVI para familias que ya poseen terreno, con una cuota que puede afectar hasta el 20% de sus ingresos. También continúan las obras directas: en abril de 2026 se firmaron contratos para construir 18 viviendas tipo dúplex en Concordia, con una inversión superior a $1.191 millones.
 No sería correcto afirmar, entonces, que no existen políticas. El problema es la escala. Dieciocho viviendas constituyen una respuesta concreta para dieciocho familias, pero deben ser analizadas frente a una ciudad en la que miles de hogares presentan déficit, hacinamiento o precariedad.
  La verdadera pregunta no debería ser cuántas viviendas se anuncian, sino cuántas soluciones necesita producir Concordia cada año para comenzar a reducir el déficit acumulado.

La oportunidad que Concordia ya tuvo
 Hay además una experiencia que merece ser recuperada. Concordia intentó durante años desarrollar viviendas utilizando madera de eucalipto producida en la propia región. La propuesta vinculaba política habitacional, industria forestal, cooperativas, capacitación laboral, empleo y agregado de valor local.
  Un proyecto PROCODAS documentado por el CONICET trabajó específicamente en el desarrollo de tecnología para viviendas de madera en Concordia y en la gestión del Certificado de Aptitud Técnica (CAT), requisito para incorporar sistemas constructivos no tradicionales a planes públicos. Es decir, no se partía de cero: existían conocimiento técnico, experiencia institucional y una materia prima abundante en el territorio.
 El proyecto Agua Patito llegó a proyectar alrededor de 250 viviendas de madera de alta prestación, entre otros objetivos para relocalizar familias de zonas inundables. En 2022 se informaba una primera etapa de 145 unidades y otras 105 para una etapa posterior. Hubo certificaciones, tecnología, capacitación y experiencia constructiva. 
 Sin embargo, las demoras, paralizaciones, rescisión de contratos y renegociaciones impidieron transformar aquella experiencia en una política de escala. Incluso se conocieron episodios de vandalismo sobre viviendas inconclusas, algunas con niveles de avance cercanos al 80%, una imagen que sintetiza el costo económico y social de la falta de continuidad.
 La enseñanza es importante: el problema de Concordia no ha sido solamente la ausencia de ideas, sino la dificultad para sostenerlas en el tiempo. Una ciudad ubicada en el corazón de una de las principales regiones forestales del país podría volver a pensar una industria de vivienda en madera, articulando Estado, empresas, cooperativas, universidades, sistema financiero y cadena foresto-industrial. 
 Construir viviendas podría convertirse, al mismo tiempo, en política social y política de desarrollo económico.

Lo que no se planifica hoy se paga mañana
 El déficit habitacional no permanece quieto mientras el Estado decide qué hacer. Cada año se forman nuevas familias. Jóvenes que quieren independizarse, parejas que conforman nuevos hogares, familias que se separan o personas que comienzan a vivir solas generan una nueva demanda de viviendas aun cuando la población total crezca lentamente. La experiencia reciente lo demuestra: entre 2010 y 2022, en la Argentina los hogares urbanos crecieron con mucha mayor intensidad que la población y aumentaron fuertemente los hogares unipersonales. Esto significa que una ciudad puede tener un crecimiento demográfico moderado y, sin embargo, necesitar cada vez más unidades habitacionales.
 Si la cantidad de viviendas y lotes urbanizados aumenta por debajo de esa demanda, el resultado es previsible: más hacinamiento, mayor presión sobre los alquileres, jóvenes que postergan su independencia y nuevas ocupaciones en sectores periféricos o ambientalmente vulnerables.
 Por eso, Concordia necesita un plan habitacional de largo plazo, con banco de tierras permanente, urbanización anticipada de suelo, metas anuales de generación de lotes y viviendas, créditos accesibles, participación provincial y privada, cooperativas y una estrategia que recupere la construcción industrializada en madera. 
 Sobre todo, necesita medir cuánto déficit tiene, cuánto aumenta cada año y cuántas soluciones debe producir para empezar efectivamente a reducirlo.
 Planificar, en este contexto, significa actuar antes de que la urgencia defina por sí sola dónde y cómo crece la ciudad. Un banco de tierras no puede limitarse a administrar lo que ya existe: debe anticipar adquisiciones, regularizaciones y urbanizaciones, prever redes de agua, cloacas, energía, calles y transporte, y vincular esas decisiones con la localización de nuevas viviendas. Cuando el suelo se incorpora tarde, el costo público aumenta y la respuesta suele llegar detrás de la necesidad. La política habitacional empieza, por lo tanto, mucho antes de colocar el primer ladrillo.
 También hace falta una medida concreta de gestión: conocer cada año cuántos hogares se incorporan a la demanda, cuántos lotes urbanizados se generan, cuántas viviendas nuevas se terminan y cuántas soluciones de ampliación, mejoramiento o regularización se concretan. Sin ese balance anual, puede ocurrir algo paradójico: inaugurar viviendas y, al mismo tiempo, aumentar el déficit. 
 La falta de planificación también es una política pública. Sólo que sus resultados aparecen después: barrios que crecen sin infraestructura, familias hacinadas, alquileres cada vez más difíciles de pagar, jóvenes que postergan su independencia y generaciones que descubren que aquella casa propia que alcanzaron sus padres se convirtió para ellas en un horizonte cada vez más lejano. 
El verdadero costo de no planificar vivienda no se mide solamente en cantidad de casas faltantes. Se mide en tiempo perdido, en oportunidades que no llegan, en familias que viven durante años en condiciones inadecuadas y en jóvenes que empiezan a preguntarse si podrán construir su futuro en la misma ciudad en la que crecieron. 
Detrás de cada número del déficit hay una historia familiar que no puede esperar indefinidamente a que las políticas públicas encuentren continuidad.
Concordia todavía está a tiempo de cambiar esa trayectoria. Pero necesita algo más que anuncios o programas aislados: necesita una política habitacional que sobreviva a los gobiernos, que convierta tierra en ciudad, que articule financiamiento con producción local y que establezca metas concretas de lotes, infraestructura y viviendas para los próximos diez o veinte años.
Si no se empieza ahora, dentro de una década la discusión ya no será cómo prevenir el problema, sino por qué dejamos que se volviera mucho más grande.
Una vivienda es mucho más que cuatro paredes: es seguridad, arraigo, patrimonio y futuro. Una ciudad que ofrece a sus familias la posibilidad de construir un hogar también les ofrece una razón para quedarse, trabajar, invertir y proyectar su vida en ella. 
Por eso, cuando una ciudad no planifica dónde van a vivir sus próximas generaciones, no deja simplemente un problema pendiente: termina tomando una decisión sobre su futuro. Y, aunque no lo advierta, una ciudad que no planifica vivienda termina planificando exclusión.
 

Temas

• viviendas

AUTOR

Álvaro Sierra

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